狸穴ジャーナル『タヌキがゆく』

Essay『 "持続可能な都市開発"に鉄道駅は必要ない!駅は無くても益は生まれる!』ー第4回ー

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★エピローグ 小都市にこそコンパクトシティー化が必要! 

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全国のMetropolis(政令指定都市)では都市再開発(計画)としてコンパクトシティー(※91)構想が注目されて導入する地方都市が増えていますが...

Metropolis(大都市)だけではなく、その周辺にある衛星都市(中核都市)こそが、最も必要としている concept(基本概念)ではないでしょうか...

参※91)当サイト関連記事 全国の 中核都市 は コンパクトシティー を目指しているが果たして?... はこちら。

★第1項 自治体の発展とは人口増ではなく税収!

一般市民が最も勘違い!しやすい点がここにあります。

人口が増えるだけでは、歳出(公共サービス)が増える一方です!

歳出(公共サービス)に見合った歳入(財源)が必要となります。

更には、民(たみ)の豊かな暮らしの基本は、少ない年貢(市民税)です。

第1目 税収(固定資産税)を増やすには"駅前の地上げ!"が手っ取り早いのですが...

自治体関係者が鉄道新線や新駅(益)を欲しがるのは...

税収UPには駅前の"地上げ(課税評価額UP!)"が最も手っ取り早い!からです。

殆どは「捕らぬ狸の皮算用」絵に描いた餅!

新線(新駅)が出来ても、駅前を都市計画法で商工地域に指定してしまうと、「持続可能な都市開発」は不可能!となります。

何故なら、当初は目論見通り、一定の地上げ効果があっても、継続した地上げ(固定資産税収UP)にはつながりません!

更には、『駅前に商業施設(ショッピングモール)が進出してくれタラ』のタラレバ話で、チッポケな痴呆衛星都市では進出してくれる奇特な大規模店もありません!

つまり、高崎駅前・熊谷駅前などに代表される、(税金対策の)一大駅前駐車場ゾーンとなって終う!だけです。

★第2項 発想転換して駅前は都市型高層集合住宅(タワマン)街!に

但し、「駅前は商業施設」という"前時代的"発想!とは決別する必要があります!

第1目 公共投資の駅前集中効率化!

市民が駅前に望んでいるのは、駅前巨大ショッピングモール!文化会館、公民館、図書館などの"どうでもよい箱物"ではありません!

"市民サービス"施設の駅前集中が望まれている!

"自治体窓口業務"、金融サービス(銀行・郵便局)、医療サービス(保健所・クリニック)託児施設(認定保育園)などの"市民サービス"施設、を駅前に集中させれば駅前人気が沸騰して、都市型高層集合住宅(タワマン)街が可能となり、上下水道整備や"ごみ収集"などの公共サービス投資(血税投入!)が効率的に行えます。

持続可能な発展(税収UP)に繋がる

更に、一時的な"白日夢"に終わる!"地上げ効果"(固定資産税評価額UP)ではなく、駅前(タワマン)人気に火が付けば「持続可能な発展(継続的地上げ!)」に繋がります。

お分かりですか西宮市!さん...

地価が高騰するとテナント経営持続が困難!になる

駅前の地価が高騰しすぎると、せっかく誘致した商業施設(ショッピングモール)のテナント料も高騰終します!

つまり、出店したテナントの賃貸料!に響き、営業持続が困難!になります。

開店当初は物珍しさで集客できても...

更には、開店当初は物珍しさで集客できますが、老朽化!が進むと、客足が遠退きます!

なのでMetropolis(大都市)近郊の"衛星都市"にある主要駅前にあるショッピングモールから"大手デパート"の撤退が相次ぐわけです!

※参)ショッピングセンター出店の裏側!

通常、スーパーマーケットや、ホームセンターなどのロードサイドショップ(大規模小売店)は、メインになる小売店チェーンの所有物件ではありません!

子会社若しくは一般の土地建物会社(民間デベロッパー)が、

"地権者"と15年程度の"借地契約"を行い、上屋(建物)を建設して管理に当たっています!

テナント経営は長期リース契約!

テナントは、建物会社とフロアーを「リース契約」して、店内装飾や備品(陳列棚・冷蔵ケースなど)もリース(長期レンタル)でそろえ!て、開業するわけです!

開店資金は銀行融資!

しかもメインテナントの出店資金は、ほとんどが銀行からの借入金です!

つまり、商売道具は殆ど「他人のフンドシ」を借用しているだけです!

開店準備が遅れると、遅れた日数分だけ金利負担が増えてしまうので、借入金(金利)を無駄にしないように、3か月程度の突貫工事で整地、上屋建設を済ませて、店員(パートタイマー)教育(※02)も完璧でない状況で、急いで開店するわけです!

参※02)いちぶの地方資本チェーンを除き、ほとんどの大型スーパーチェーンでは、パートタイマー教育も兼ねて、新規開店専門の"正規雇用店員部隊!"をそろえています。

彼ら(彼女ら)は開店後1か月程度が経過して、パートタイマーが仕事を習得する!と、在来店舗のプロパー(正規社員)として元の部署に戻ります。

★第3項 21世紀の地方都市は「Hub,Spoke & Rim」を基本概念に都市開発を...

前途した様に21世紀の地方都市は、駅前への宅地集中配置コンパクトシティー達成が必定となるでしょうが...

第1目 「Hub,Spoke & Rim」道路網整備で駅前市街地に居住区を集中!

都市開発計画(都市計画)の基本となる traffic network 整備は「Hub,Spoke & Rim」を concept としたる放射状都市を目指す必要があります。

横浜市・福岡市などの先進Metropolis(大都市)では前途した「住民サービスの駅前集中配置」手法で、「持続可能な都市開発(都市計画」を成功!させています!

第2目 郊外宅地乱開発を阻止する対策がもう片方の柱!

前途した様に、住民サービスに軸足を置いた「真のコンパクトシティー」を実現するためには、むやみに広がる無秩序な宅地造成乱開発は大きな障壁!となります。

郊外の乱開発を放置すると、膨大な歳出(公共投資増大!)に繋がり自治体運営に大きな足かせ!となります。

駅前市街地集中公共投資(血税投入!)を実現するには、市街地拡大を阻止!する必要があります。

少子高齢化、過疎化の嵐に直撃されている近畿の地方都市では

少子高齢化・過疎化!の嵐を真っ先に"実感"した近畿の小都市が、地場小売業グループと組んで新たな動きを見せだしたのはこのためです。

地方交付金頼りでは潮流に押し流される!

明治以前の江戸幕府・徳川政権の時代は中央集金・地方交付金(旗本・譜代)方式と、外様大名などの地方分権(上納金制度?)が旨く?共存していましたが...

今の日本は、完全に中央集金(集権)分配(地方交付金)体制になって終っています!

このことが、地方交付金に頼らなくても自立(地方税・固定資産税)できる?Metropolis(大都市・政令指定都市)と痴呆交付税頼りの自転車操業のMunicipality(自治体)の都市開発(道路行政)の差となって表れているわけです。

参※)当サイト内関連記事 近江鉄道沿線自治体が下した時代錯誤!の消極策「血税投棄!存続決定策」がもたらす先は... はこちら。

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公開:2019年11月23日
更新:2024年2月 1日

投稿者:デジタヌ

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