壮大なTMO社会化実験の末に行き着いた結果は...《まちづくり三法に"呪われた街"第6回》

★第6回　壮大なTMO社会化実験の末に行き着いた結果は...

騒ぎ出されて数十年の月日が経過して、首都圏の地方都市では駅前Zone（区域）からシャッター通りが一掃！？されて...

駐車場が散在する駅前 Area（空地！）となり、"駅前が正真正銘の空洞化！"して終いました。

今や駅前の一等地は、「近隣の Village（新興住宅地）からの通勤者！の為の一大駐車場！Area（空地！）」と化して！しまったのです。

第1項　ゾーニングに拘り！正真正銘"駅前が空洞化！"した"痴呆"都市の例

ゾーニングに拘り！『TMO』を画策するも（出店事業者が圧今らず！）果たせずに駅前が、正真正銘のArea（空地！事業用地）駐車場！となった実例、は全国特にMetropolis(大都市）近隣のRural Town(田舎町）に多く見受けられます。

第1目　熊谷市など首都圏の中核都市

代表的な中核都市として、嘗ての熊谷県の県庁所在地であり上越・北陸両新幹線駅でもある、熊谷市などの埼玉県下の小都市が挙げられるでしょう。

※GoogleEeath モードでご覧になれば一目瞭然！

嘗ての駅前商店街は今や近隣Municipality（自治体・新興住宅地）のが通勤に使う駅前駐車場Area（空地！事業用地）と化しています。

1-1-1　久喜市も同様です、そして宇都宮市も...

これらの痴呆都市は、国道ばバイパスが完成した、（行政が勝手に想定した！）市中心部を旧幹線国道が通過し無くなり、市街地の慢性的な交通渋滞は緩和されたわけですが...

代わりに、外周道路（国道バイパス）沿道に"ロードサイド店"が出店して、マイカーに頼らざるを得ない、地方都市の宿命で、駅前商店街が寂れて、巨大駐車場Area（空地！）と化してしまったわけです。

第2目　首都圏以外でも駅前空地化は進んでいる！

首都圏以外でもTMOの当てが外れて、駅前が「駐車場」Area（空地）化！した痴呆都市は枚挙にいとまありません。

第2項　駅前再開発に失敗（頓挫！）した痴呆都市は

第1目　最先端都市構造の熊谷市が敗退！した訳

元熊谷県の県都熊谷市は、巨大Hub Staion "新幹線熊谷駅！"をHub として、放射状のアクセ道路が整備され！環状道路で取り囲んだ！たパリ・ベルリンタイプの都市構造、

つまり「Hub & Spoke,Rim」構造の都市街路が構築出来ています！

なのになぜ敗退！したか...

理由は間違った都市計画地割！にあります。

折角の都市構造も、「頭が固い地元有力者」が蔓延っていては、「猫に小判」熊谷に街路！状態です。

3-1-1　TMO施策の失敗！

嘗ての南側（秩父鉄道側）に広がる駅前商店街（会）を説得（丸め込む！）して、更地にしたまではよかったのですが...

伝家の宝刀？TMO事業を振りかざして駅前再開発事業に取り組もうとたときに、

肝心のTMO参加に名乗りを上げる（企業・出資金）が集まらず！、仕方なく一大パーキングエリア（空地）になって終ったわけです。

3-1-2　公共施設を駅周辺に集中させるべき！だった

新幹線熊谷駅前の一等地？を、商業ゾーンにして、一儲け（税収UP）を目論んだわけですがあえなく...

税収に繋がる駅前に、自治体自らが入居する公共施設を建設して、お宝を無駄にしたくなかった？のでしょうが、結果論として地権者の（事業用地・更地の）税金対策！としての駅前駐車場では...（※61）

民活で雑居ビル（下駄ばき）高層住宅（賃貸・分譲）を建設して、低層階に、市役所、市民病院、小中高校などの公共施設を集中配置すれば、駅前の利便性が格段に向上して、ヤングジェネレーションを中心に、人気が沸騰して、サミットストアの様な"食品スーパー"も新規出店してくれて、更に住みやすくなり、人気上昇とともに、地下も高騰して「税収」にも寄与できたわけです！

現状では正しく「負のスパイラル」のドツボにはまって、二進も三進も行か無く！なっているわけです！

参※61）固定資産税は、農地→宅地→（駐車場）→事業用地（更地！）の順に高額となります！

更に工業エリア、市街化調整区域、一種・二種住宅地域（高さ制限）、商工ゾーンの区分（規制）はありますが、"商工ゾーン（中心市街地）を耕作してはならない"という規定はありません！

つまり、更地のままにしておくと、地権者に膨大な固定資産税！がのしかかるので、駐車場や極端な場合は"駅前農園"（ビニールハウス）として節税！するわけです。

※常磐線と武蔵野線の交差する首都圏！の幹線乗換駅新松戸駅の駅前一等地の現況！