Essay『 "まちづくり３法"は"持続可能な都市開発（税収UP）"を阻害！している』ー第5回ー

※ここをクリックするとこの Content の Opening に戻れます！

第4節　そもそも無理があった大店立地法

第1項　大規模ショッピングモール

小売業に分類される、大手スーパーチェーンが運営する大規模小売店舗「ショッピングモール」は、軽れるんお大型スーパーを中核とした「数多くの専門店（テナント）」が入居する雑居ビル！ですが...

デパート、とは違い？各テナントは、どこにでもある「ありふれた商品（生活雑貨＆耐久消費財）」を取り扱っている小売業の集合体！つまりはレガシーモール・駅前アーケード街の、現代版にすぎません！

違いは、ダラダラと駅前通りに沿って展開しているアーケード街と、多層構造の集合雑居ビル！の違いぐらいです。

第2項　大型ロードサイド店舗！のメリット

第1目　利用者にとってのメリットとは　...

車社会の地方では「民の営み暮らし向き」にマッチしている！

利点は2000～3000台規模の"大型駐車場"を併設していて、Megalopolis(首都圏）以外の、車社会になっている地方の Metropolis(政令指定都市・中核都市）経済圏！に暮らす民（たみ）にとっては、土日祝日の息抜き！家族サービスにまことに都合が良いことです。

第2目　出店者にとっては安い！テナント料

都心部の一等地では...

駅前や市街地中心部などの一等地？で、お店を構えようとすると...

集客には問題が無くても、高い地価を反映してテナント料も高額！となり、採算ベースに乗せるのが難しく成るわけです！

特に、飲食店は問題で、ありふれた町中華や洋食屋では、高額な料金設定も叶わず！採算ベースに乗せるのが困難となり、最初の3か月で勝負が決してしまう！ことが往々にしてありうる訳です。

郊外型の大型ショッピングモールならば...

地価も安い、郊外のバイパス沿いの市街地調整区域ならば、通行料の多い幹線道路（バイパス）沿いの事業用地！でも地価は大したことが無く！

したがって、ショッピングモール運営主体も、高額なテナント料を設定しなくて済み。

出店する専門大店も、事業継続が容易くなる！訳です。

第3項　大型ショッピングモールは永住・永続は考えて無！

第1目　ショッピングセンターは他人のフンドシで営業している！

通常、スーパーマーケットや、ホームセンターなどのロードサイドショップ（大規模小売店）は、メインになる小売店チェーンの所有物件ではありません！

子会社若しくは一般の土地建物会社（民間デベロッパー）が"地権者"と15年程度の"借地契約"を行い、上屋（建物）を建設して管理に当たります！

テナントは、建物会社とフロアーを「リース契約」して、店内装飾や備品（陳列棚・冷蔵ケースなど）もリース（長期レンタル）でそろえて、開業するわけです！

第2目　出店資金は全額借入金！

しかもメインテナントの出店資金は、ほとんどが銀行からの借入金です！

つまり、商売道具は殆ど「他人のフンドシ」を借用しているだけです！

開店準備が遅れると、遅れた日数分だけ金利負担が増えてしまうので、借入金（金利）を無駄にしないように、3か月程度の突貫工事で整地、上屋建設を済ませて、店員（パートタイマー）教育もそこそこに、急いで開店するわけです！

開店と店員教育は専門部隊が...

ほとんどんの大型スーパーチェーンでは、パートタイマー教育も兼ねて、新規開店専門の"正規雇用の開店部隊！"をそろえています。

彼ら（彼女ら）は、開店後1か月程度が経過してパートタイマーが仕事を習得する！と、在来店舗のプロパー（正規社員）として元の部署に戻ります。

極一部の優良スーパーチェーンでは...

但し、近畿奈良県の地元スーパーチェーン・ヤオヒコの様に自己資金（内部留保）が潤沢なスーパーチェーンでは、銀行から借り入れし無くても、自前で新規店舗を開業できるので、慌てて開業する必要も無く！中規模店舗ですら、整地から上屋完成まで4か月程度更にパートタイマー店員教育に2ケ月！ほどかけて、入念に出店準備をしてから満を持して！開業しています。

なので、開店当初から客扱いに対する苦情は一切発生せず！どこの出店地区でも、価格だけではない上質なサービス（接客）ですこぶる評判がよく、同社の事業全体の規模拡大に貢献しています！

もちろん、建物は自社（グループ企業）管理で、敷地もほとんどが自社所有なので、後々経費（リース料）UPに悩まされることも無く、安定した経営で事業継続が可能となり、滅多なことでは撤退は無い！で済んでいます。

つまり事業誘致した Municipality にとっては、市民の雇用創出！、安定した事業税、固定資産税、（就労者の）市民税獲得（税収UP！）に繋がっているわけです！が...