Essay『 "まちづくり３法"は"持続可能な都市開発（税収UP）"を阻害！している』ー第4回ー

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★第3節　大型商業施設頼りの都市計画には後背人口（商圏）（立地条件）が伴わないと...

もう一つ大事な要素は、都市の立地と後背人口（商圏）の関係です。

第1項　首都圏だと

つまり人口約3700万人！（※30）を誇る首都圏ですら...

池袋、新宿、渋谷、といった都心の巨大繫華街から快速急行で30分程の町田などの主要駅では、集客が難しい！わけです。

更には、つくば駅の様に終点秋葉原まで53分も要する！独自の経済圏を持っていそうな中核都市でも駅前の西武百貨店が撤退せざるを得なかったわけです。

バタバタと閉店した、そごう百貨店、西武百貨店が如実に物語っています！

例えば前出の海老名では...

新宿まで、急行で46分／￥510-（2023年3月7日現在）ですが...

小田急線だと海老名以遠伊勢原程度、相模線だと海老名以南の茅ヶ崎どまり、肝心のそうにゃんラインで大和どまりがいいところでしょう。

態々、ららぽーと程度に高い運賃を払ってまで訪れる"交通弱者"はそうはいない！と考えるべきです。

参※30）2023年2月1日現在の東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の推計総人口　36,848,516人！

小田急・そうにゃん沿線ならば

つまり、態々ど田舎町の"百貨店"に出かけなくても、簡単に大都会の新宿、渋谷（原宿）などへお出かけ出来て、繫華街で最新流行のファッション・Goodsが手に入るわけです。

更に東京都心部に職場があれば、態々出かけなくとも、通勤通学の"ついで"に立ち寄ることもできる！訳です。

なので、独自の経済圏（企業事業所）・後背人口（商圏）を抱えた、横浜・千葉などのMetropolis(大都市）以外では、政令指定都市であっても川崎市・さいたま市の様に、巨大ショッピングセンターは存在しえない！訳です。

首都圏にある政令指定都市の推計人口

●横浜市　推計人口、 3,766,999人！（2023年2月1日）
●川崎市　推計人口、 1,539,747人（2023年2月1日）
●さいたま市　推計人口、 1,339,972人（2023年2月1日）
●千葉市　推計人口、 977,412人（2023年2月1日）

第2項　車社会の地方都市では矛盾（駅前モール渋滞）が生じている！

鉄道網の発達した帝都東京で「のほほん"とお暮しの先生方！」では想像もつかないのでしょうが...

(福岡市に限らず)車社会の地方では、「まちづくり3法」の柱の一つ「大店立地法」で「大型ロードサイド店舗」を規制して、駅前にモールを集中させると、駅前で大混乱（大渋滞）が発生してしまいます！

第1目　例えば大阪河内にある八尾市では...

福岡に限らず全国どこでも例えば大阪河内にある八尾市では...

以下は、小生の地元にあるアリオ八尾（近鉄八尾駅前）の立地条件です！

えんじ色のラインは片側一車線！の生活道路！です。

部分によっては歩道すら整備されていません！

久宝寺緑地を南北に貫いている道路は、大阪の誇る片側5車線の大幹線道路中央環状線です！

（※但し近鉄線以南は片側2車線となりますが...）

毎週週末になると、1日中周辺のアクセス道路は大渋滞です！

このような状況で、どうして"この位置"にアリオが出来たのか？？？

参考までに、府道2号中央環状線、東側の国道170号（往復4車線大阪外環状線）沿いには、いくらでも用地（農地）が広がっています！

旧駅前商店街の振興（復興）にも繋がらなかった！

更に、現近鉄八尾駅から西へ360m行ったところに、レガシーモール・ファミリーモールが残っていますが...

嘗て栄華を誇った地域随一の旧駅前商店街の面影は...

駅周辺にはすでに食品スーパーが

更に駅周辺に暮らす交通弱者！も困っていなかった！

駅から、680m徒歩約18分の位置に食料品スーパーが開店しています。

更に、果たして、近鉄電車利用の来店者が果たしてどれほど...

1日平均乗車人員

●近鉄八尾駅　　19,440人／日　2019年度

●　JR八尾駅　13,165人／日　2019年度

●　JR久宝寺駅　18,112／日　2019年度

●Metro 八尾南駅　5,815人／2019年10月12日調査

つまりこの位置に、巨大ショッピングモールがある必要がどこにあるのでしょうか？

地上げ（税収UP）にも貢献していない

アリオ八尾効果あったのでしょうか？...

おそらくはあまりなかったでしょ！

何となれば、駅周辺は"昔ながらの戸建て民家の住宅地が広がっています！

しかも、近年開発？された旧耕作地も、ほとんどが中小零細デベロッパーが手掛けた、建売住宅の新興住宅地です！

近鉄八尾⇔大阪難波　所要時間　22分（乗り換え待ち7分含む）

という通勤至便地にありながら...

都市型高層住宅が一棟も見当たらない！

これは少し異常ではないでしょうか？

リノアス八尾（旧西武八尾）も含め、果たして八尾駅前に巨大ショッピングセンターが2つ必要だったのでしょうか？

八尾市は、市内を埋め尽くした！戸建て住宅の為にインフラ整備に莫大な公共投資を余儀なくされているわけです！

現在、同市の主要3駅（Metro八尾南、JR久宝寺、近鉄八尾）のうちで都市型高層住宅所謂タワマンがあるのJR久宝寺駅前！だけです。

八尾空港周辺に中小企業が密集？していますが、それ以外にはこれといった企業が無い八尾市では、ゾーニング（都市計画）を見直し、駅前周辺に、じゅきょを集中させて、これ以上市街化調整区域（耕作地）を宅地開発させないようにする必要があるでしょう！

人口が増えても、歳出（住民サービス）に見合う歳入（税収）が無いと...

先生方は思想家（sociologist,Communist!）である前にeconomistの自負！をお持ちならば？、この悲劇！を真摯に受け止めて、他の都市に波及しないような手法を提案すべきです！

八尾市の歳出（住民サービス）規模

推計人口、260,929人（2023年2月1日）

第3項　Megalopolis が崩壊してコンパクトシティが分立した京阪神では

20世紀末のバブル景気崩壊で企業流失！雇用消失！の嵐の直撃を受けMegalopolis(広域都市圏）が崩壊して、Metropolis(大都市）が分散した京阪神では...

第1目　乗降客のある主要駅でも商業施設は難しい！

衛星都市主要駅前のデパートでは集客で苦戦を強いられ！相次いで店じまい撤退を余儀なくされています！

三ノ宮（神戸市）・キタ（大阪・梅田）、ミナミ（難波・心斎橋）、京都駅周辺が精一杯で、結構なTownである、堺東（政令指定都市！）、阪急西宮、阪急高槻、阪急川西能勢口、JR尼崎、近鉄布施（東大阪市）、近鉄八尾などの利用客数がある主要駅でも、"百貨店"は苦戦を強いられ、実際に鳴り物入りで登場した阪急北花田店（堺市）やSEIBU八尾店はあえなく閉店・撤退！を余儀なくされたわけです！

これらは、都心繫華街から30分以内！の立地であり、若者に限らず一般消費者も素通りしてしまったわけです。

残念ですが、この2店舗以外のデパートもいずれは姿を消すでしょう...

これらの、駅前では、駐車場を完備した巨大"ショッピングモール"で、駅前に通じる道路網が整備されていたとしても...駅前混大渋滞が発生！して物珍しく無くなった時点で、客に飽きられて敗退する以外には...