"駅前大型商業施設頼りの都市計画！？"には"♥後背人口"が伴わないと...《 まちづくり三法 第4回 》
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もう一つ大事な要素は、都市の立地と後背人口（商圏）の関係です。
第1項 首都圏ですら...
つまり人口♥約3700万人！（※30）を誇る首都圏ですら...
池袋、新宿、渋谷、といった都心の巨大繫華街から快速急行で30分程の町田などの Transfer Station
(主要乗換駅)では、集客が難しい！のです。
参※30）2023年2月1日現在の東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の推計総人口 36,848,516人！
第1目 バタバタと閉店したそごうや西武デパート...
更には、つくば駅の様に終点秋葉原まで53分！も要する、（独自の経済圏！を持っていそうな？）中核市でも駅前の西武百貨店が撤退！せざるを得なかったのです。
バタバタと閉店した、そごう百貨店、西武百貨店が如実に物語っています！
1-1-1 海老名駅前の今後？は...
例えば前出の海老名では...
新宿まで、急行で46分／￥510-（2023年3月7日現在）ですが...
集客範囲（後背人口）は小田急線だと海老名以遠伊勢原程度、相模線だと海老名以南の茅ヶ崎どまり、肝心のそうにゃんラインで大和どまりがいいところでしょう。
態々、ららぽーと程度に高い運賃を払って！まで訪れる"交通弱者"はそうはい無い！と考えるべきです。
1-1-2 小田急・そうにゃん沿線ならば
つまり、態々ド田舎町（海老名）の"百貨店！"に出かけなくても、簡単に大都会の新宿、渋谷（原宿）などへお出かけ出来！て...
繫華街で♥最新流行のファッション・Goodsが♥手に入るわけです。
1-1-3 ♥通勤・通学客ならば...
更に東京都心部に職場があれば、態々出かけなくとも！...
通勤・通学の"ついで"に渋谷・新宿に♥立ち寄ることもできる！のです。
なので、独自の経済圏（企業事業所）・後背人口（商圏）を抱えた、横浜・千葉などのMetropolis(大都市）以外！では、
政令指定都市！であっても川崎市・さいたま市の様に、巨大ショッピングセンターは存在しえない！のです。
1-1-3-1 首都圏にある政令指定都市の推計人口
- ●横浜市 推計人口、 3,766,999人！（2023年2月1日）
- ●川崎市 推計人口、 1,539,747人（2023年2月1日）
- ●さいたま市 推計人口、 1,339,972人（2023年2月1日）
- ●千葉市 推計人口、 977,412人（2023年2月1日）
第2項 "車社会の地方都市"では矛盾（駅前モール渋滞）が生じている！
鉄道網の発達した帝都東京で、「のほほん"とお暮しの先生方！」では想像もつかない！のでしょうが...
(福岡市に限らず)車社会の地方では、「まちづくり3法」の柱の一つ「大店立地法」で「大型ロードサイド店舗」を規制！して、駅前にモールを集中！させると、
駅前で大混乱（大渋滞）が発生！してしまいます。！
第1目 例えば大阪河内にある"八尾市"では...
★
（福岡に限らず全国どこでも）例えば大阪河内にある八尾市では...
以下は、小生の地場にあるアリオ八尾（近鉄八尾駅前）の立地条件です！。
えんじ色のラインは片側一車線！の生活道路！です。
部分によっては歩道すら整備されていま線！ 。
久宝寺緑地を南北に貫いている道路は、大阪の誇る片側5車線！の大幹線道路中央環状線！です。 （※但し近鉄線以南は片側2車線となりますが...） 毎週週末になると、1日中周辺のアクセス道路は大渋滞です！
このような状況で、どうして"この位置"にアリオが出来たのか？？？ ...
参考までに、府道2号中央環状線、東側の国道170号（往復4車線大阪外環状線）沿いには、いくらでも用地（農地）が広がっています！
2-1-1 旧駅前商店街の振興（復興）にも繋がらなかった！
更に、現近鉄八尾駅から西へ360m行ったところに、レガシーモール・ファミリーモールが残っていますが...
嘗て栄華を誇った地域随一の旧駅前商店街の面影は...
2-1-1-1 駅周辺にはすでに食品スーパーが
更に駅周辺に暮らす交通弱者！も困っていなかった！
駅から、680m徒歩約18分の位置に食料品スーパーが開店しています。
更に、果たして、近鉄電車利用の来店者が果たしてどれほど...
1-1-2 近鉄八尾駅の1日平均乗車人員
●近鉄八尾駅 19,440人／日 2019年度
● JR八尾駅 13,165人／日 2019年度
● JR久宝寺駅 18,112／日 2019年度
●Metro 八尾南駅 5,815人／2019年10月12日調査
つまりこの位置に、巨大ショッピングモールがある必要がどこにあるのでしょうか？
1-1-3 地上げ（税収UP）にも貢献していない
アリオ八尾効果あったのでしょうか？...
おそらくはあまりなかったでしょ！
何となれば、駅周辺は"昔ながらの戸建て民家の住宅地が広がっています！。
しかも、近年開発？された旧耕作地！も、ほとんどが中小零細デベロッパーが手掛けた、建売住宅の新興住宅地です！
つまり、地上げ効果？（固定資産税収入は...）
1-1-3-1 都市型高層住宅が一棟も無い！
近鉄八尾⇔大阪難波 所要時間 22分（乗り換え待ち7分含む）
という通勤至便地にありながら...
都市型高層住宅が一棟も見当たらない！
付近で、高い建物は、リノアス八尾（旧西武デパート）と、市役所ダケ！。
これは少し異常ではないでしょうか？
リノアス八尾（旧西武八尾）も含め、果たして八尾駅前に巨大ショッピングセンターが2つ必要だったのでしょうか？
1-1-4 莫大なインフラ整備が負担に...
八尾市では、（信貴山の山麓！まで）市内を埋め尽くした！戸建て住宅の為に、上下水道・学校などのインフラ整備に莫大な公共投資を余儀なくされているわけです！ 。
現在、同市の主要3駅（Metro八尾南、JR久宝寺、近鉄八尾）のうちで都市型高層住宅、所謂タワマンがあるのはJR久宝寺駅前！だけです。
あとは八尾南駅周辺に中層の集合住宅（マンション）が多少密集？している程度。
1-1-4-1 財源（事業者数・事業税・固定資産税）がか細い！
八尾空港周辺に中小企業が密集？していますが、それ以外にはこれといった大きな事業所（工場）が無い八尾市では、ゾーニング（都市計画）を見直！し、駅前周辺に都市型高層住宅を集中！させて、これ以上市街化調整区域（耕作地）を乱開発！させ無いようにする努力が必要！でしょう。
1-1-4-2 歳出に見合う税収が無いと...
人口が増えても、歳出（市民サービス！）に見合う歳入（税収）が無い！と...
政府諮問機関！のお偉い？先生方は思想家（sociologist,Communist!）である前！に、♥economist の自負！をお持ちならば？、この悲劇！を♥真摯に受け止め！て、他の都市に波及しない！ような手法を提案すべきです。
1-1-4-3 八尾市の歳出（住民サービス）規模
推計人口、260,929人（2023年2月1日）
★
第3項 Megalopolis が崩壊！してコンパクトシティが分立！した京阪神では
20世紀末のバブル景気崩壊で企業流失！雇用消失！の嵐の直撃を受けMegalopolis(広域都市圏）が崩壊して、Metropolis(大都市）が分散した京阪神では...
第1目 乗降客の多い主要駅でも商業施設立地は難しい！
衛星都市主要駅前のデパートでは集客で苦戦を強いられ！
相次いで店じまい撤退！を余儀なくされています。
3-1-1 三ノ宮、キタ新地（大阪・梅田）、ミナミ（難波）、祇園（京都瓦町）以外は...
三ノ宮、キタ新地（大阪・梅田）、ミナミ（難波）、祇園（京都瓦町）が精一杯！といったところで...
結構な Town である、堺東駅前（政令指定都市！）、阪急西宮、阪急高槻、阪急川西能勢口、JR尼崎、近鉄布施（東大阪市）、近鉄八尾などの、一定の利用客がある主要駅でも、
"百貨店"は苦戦！を強いられ、（実際に鳴り物入りで登場した）阪急北花田店（堺市）やSEIBU八尾店は、あえなく閉店・撤退！を余儀なくされたわけです...
これらの駅は、都心繫華街から♥30分以内！の立地であり、
若者に限らず一般消費者も素通り！してしまったわけです。
3-1-2 更にNet通販の時代に成り...
更に今どきは、休日に態々お買い物に出かけなくとも...
ネット通販で何でも手に入る時代！となりました、
今やバーチャル空間で"♥試着！"迄出来る時代！です。
つまり、通勤通学客、旅行者などの立ち寄り（道草！）客！を引き寄せないと...
残念ですが、近鉄布施以外のデパート（阪急西宮ガーデンズ店、近鉄上六本店、等も含め）はいずれは姿を消す！でしょう...（※31）
これらの駅前では、例え駐車場を完備した巨大"ショッピングモール"で、駅前に通じる道路網が整備されていた！としても... 駅前大渋滞！が発生して、物珍しく無くなった！時点で、
客に飽きられて敗退！する以外には...
参※31）当サイト関連記事 203X年近鉄軍団？は、天守「あべのハルカス」と共に落城する！？ はこちら。
第2目 近鉄デパート布施店が物語る♥生活店舗の勝算！
前途したデパートは全て、"百貨店！"でしたが...
現在近鉄デパートグループで♥Topクラスの売り上げを誇っている近鉄布施店！は、
百貨店ではありません！。
布施駅ガード下！にあるショッピングモールの１階フロアーの片隅！にある小規模食料品専門店舗！です。
つまり、政令指定都市目前！？の東大阪市内 Top の（特急停車駅！） 巨大Hub Station !に併設！していても百貨店経営は難しい！わけです。 しかし、住人の胃袋を満たす♥食品専門店舗！ならば...
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公開：2025年5月 3日
更新：2025年6月22日
投稿者：デジタヌ
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